最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案
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《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）经最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，于2009年9月1日公布施行。为便于读者理解，现就司法解释涉及的主要内容阐释如下。
一、司法解释的适用范围
按照《城乡规划法》有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件中大部分为城镇房屋（城市规划区、镇规划区范围内的房屋）租赁合同纠纷案件，法律适用的难点多出现在此类案件的审理中。为解决审判实践中的突出问题，《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件。承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本解释。
随着我国城市化和城乡一体化进程的快速推进，一部分经济比较发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模扩大、房屋使用性质多样、租赁经营日益活跃，与城镇房屋租赁采用的交易规则已没有区别。为满足这部分乡村房屋租赁合同纠纷案件审判的需要，《解释》规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”案件受理法院可以根据乡村租赁房屋的建设规模、使用用途、装饰装修等情况，决定是否参照《解释》规定处理案件。
二、合同效力的认定
合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序意义重大。《解释》回应社会经济发展需求，在遵循法律规定精神的基础上，确定了尽量维持合同效力原则，体现在以下两个方面。第一，明确合同无效的情形。《解释》将违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。第二，对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，就认定合同有效。《解释》采用宽严适当的原则确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。
（一）违法建筑租赁合同无效
违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。实践中，违法建筑租赁较为普遍，对违法建筑租赁合同效力的认定一直是人民法院面临的法律适用难点问题。《民法通则》第72条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定”。《物权法》第30条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。依照上述法律规定，违法建筑因建造行为的违法性，不能产生设立物权的法律效果，建造人因此对违法建筑不享有物权权益。依照《城乡规划法》的规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定，拆迁人拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。上述法律规定表明，法律不仅从维护公共利益的角度禁止违法建设行为，同时也否定违法建设的法律效力。《解释》遵循法律原意，规定违法建筑租赁合同无效。
（二）违法建筑的认定标准
依照《城乡规划法》、《土地管理法》等法律规定，工程建设需要取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建设工程开工许可证等相关工程建设的行政审批手续。实践中有观点认为，租赁房屋缺乏上述任何一项权证，都应当认定为违法建筑。从上述权证的性质和功能看，土地使用权证和建设用地规划许可证是土地使用者使用和管理土地的法律凭证。建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划要求，许可建设单位建设工程的法律凭证。建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。违法建筑的主要特征是建设活动不具有合法性，建设工程规划许可证的颁发目的就是解决建设活动的合法性问题。其他权证并不直接针对建设活动是否合法的问题。认定违法建筑应当看建设工程是否取得建设工程规划许可证，是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设。《解释》第2条、第3条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑”为违法建筑。
（三）合同无效后占有利益的返还
依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。这里需要注意的是，在合同因租赁房屋为违法建筑被认定无效时，如果承租人已经占有租赁房屋，仍然需要向出租人返还占有利益。依照《物权法》对占有的规定，占有为一种事实状态，占有人是否享有占有的权利，不影响占有的成立，即使是无权占有亦应受到法律保护。出租人（建设者）不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益。承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益，亦应当予以返还。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式。《解释》将支付房屋占有使用费作为承租人对获取的占有利益进行折价补偿的主要方式。
从审判实践中既有案例的裁判效果看，合同约定的租金标准与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，按照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费的数额，可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端，有利于纠纷的及时解决和矛盾的彻底化解。《解释》吸收审判实践成果，规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”“一般应予支持”的规定较为灵活，如果因房屋质量问题或者其他原因影响承租人使用房屋，完全参照合同约定的租金标准确定承租人占有使用费数额可能与其获取的占有利益不符时，案件受理法院可以根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准。
三、装饰装修物的处理
装饰装修物的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，在理论界及审判实务界均引起高度关注。《解释》针对合同无效、合同解除、合同履行期间届满三种情形，借鉴装饰装修物形成附合、未形成附合情形下所有权归属理论及补偿理论，用五个条款对装饰装修物的处理进行了详细规定。
（一）装饰装修物的范围
《合同法》第223条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。改善是指不改变租赁物的外观形状，对其性能进行改良。增设他物是指在原有的租赁物上又添加另外的物。实践中，承租人对租赁房屋进行改善或者增设他物多在装饰装修中进行。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》规定，建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”。《建设工程质量管理条例》释义解释称，“改建是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建”。从上述部颁规定对专业术语的解释看，改建包括装饰装修，均是对建筑物进行改善的重要方式。房屋租赁市场普遍将改建称为装饰装修，房屋增设他物因多在装饰装修中进行，且常与房屋结合密切不可分离，同装饰装修区分不明显，一般也纳入装饰装修的范畴。《解释》依照行业理解，条文中所称的装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。
（二）装饰装修物的归属
对租赁房屋进行改善或者增设他物，均是将动产附着于不动产。按照装饰装修物与房屋结合的继续性与固定性的物理形态和装饰装修物是否丧失独立价值的经济学标准划分，装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。附合是物权理论中添附的一种类型，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。附合装饰装修物是动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。例如对租赁房屋铺设地板砖、吊设天花板；租赁房屋作为酒店或者商场所安装的空调管道、照明设施等。依照世界各国和我国有关添附理论的通说，动产与不动产的附合发生物权法上和债权法上的双重法律效果。物权法的效果包括两个方面：一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳，动产所有权灭失；二是不动产所有人即时取得动产的所有权。依照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，不能产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属于承租人。《解释》针对装饰装修物的两种形态，吸收物权添附理论，规定在合同无效、合同解除、合同履行期间届满时，未形成附合的装饰装修物可由承租人取回。形成附合的装饰装修物由出租人取得所有权。
（三）附合装饰装修物的补偿
承租人未经出租人同意装饰装修构成侵权，承担侵权责任。下文对《解释》有关附合装饰装修物补偿规定的介绍，均是建立在承租人经同意装饰装修的前提下。
1.合同履行期间届满时附合装饰装修费用的处理
添附制度从保护所有权的稳定，充分实现物的使用价值和经济价值的立法政策考量，确定动产添附物归属不动产所有人，但并非赋予取得人不付任何代价的纯粹利益，动产所有人有权依不当得利之债请求取得其动产所有权的人给予其补偿。不当得利是指无法律上的原因而受利益致使他人受损害。不动产所有权人获取利益与动产所有权人遭受损失是构成不当得利的两个重要要件。但在房屋租赁合同中，经常会出现出租人取得装饰装修物的所有权，却不必然获得利益，承租人不会当然遭受损失的情况，不能适用不当得利理论。这由以下方面因素决定。第一，承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要，根据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋使用用途与出租人不一致时，出租人即不会因接受装饰装修获取利益。第二，对房屋进行装饰装修属于房屋所有者权益，承租人原则上不能对承租房屋进行装饰装修。承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修造价费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内分摊完毕。《合同法》第235条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”依照该条法律规定，承租人返还的房屋应当符合经装饰装修使用后的状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补偿。第三，装饰装修主要发生在经营用房租赁中，相关政府部门提供的格式合同均约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修。租赁市场对此约定予以接受，并形成行业惯例。《解释》综合考虑上述因素，规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”
2.合同解除时附合装饰装修费用的处理
实践中，各地人民法院对合同解除时附合装饰装修物的处理可以说是方法多样，突出反应了裁判尺度不统一的问题。《解释》第11条针对这一问题规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(1)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(2)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿; (3)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(4)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”上述规定中，涵盖了如下方面的内容。第一，明确了装饰装修损失补偿的归责原则。合同解除，承租人装饰装修造价费用尚未摊销完毕。承租人不能享有剩余租赁期内的装饰装修价值利益，是由合同解除导致的，该利益作为合同解除的损失，由导致合同解除的违约方负担。双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，按照公平责任原则分担。依照物权法、拆迁管理条例的规定，出租房屋被国家征收、拆迁时，政府部门或者拆迁单位要对被征收或者拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般
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正式引用法律法规条文时请与《立法法》所规定的标准文本核对。
